تعداد خانه‌های فروخته شده در ایالات متحده همانطور که تحلیلگران پیش‌بینی کرده بودند کاهش نیافت. بر اساس داده‌های منتشر شده توسط انجمن ملی متخصصین املاک (National Association of Realtors) در روز پنج‌شنبه، فروش خانه در ماه ژوئیه نسبت به ژوئن ۲ درصد افزایش یافت و با نرخ سالانه تعدیل‌شده فصلی به ۴.۰۱ میلیون واحد رسید. این فروش‌ها معاملاتی را نشان می‌دهند که به احتمال زیاد در ماههای مه و ژوئن به توافق رسیده‌اند، زمانی که نرخ وام‌های مسکن به‌طور موقت کاهش یافته بود. بر اساس داده‌های موسسه Mortgage News Daily، در آن دوره، نرخ وام ثابت ۳۰ ساله در ماه مه به‌طور مختصر از مرز ۷ درصد عبور کرد و سپس در پایان ژوئن به ۶.۶۷ درصد رسید. این کاهش در هزینه‌های استقراض احتمالاً به جذب خریدارانی که تا آن زمان در حاشیه بازار منتظر مانده بودند کمک کرد.
افزایش موجودی مسکن، اما خانه‌های مقرون‌به‌صرفه همچنان دور از دسترس هستند
تعداد خانه‌های موجود برای فروش تا پایان ماه ژوئیه به ۱.۵۵ میلیون واحد افزایش یافت که نشان‌دهنده رشد ۱۵.۷ درصدی نسبت به زمان مشابه در سال گذشته است. این رقم، موجودی فعلی را در بالاترین سطح از ماه مه سال ۲۰۲۰ قرار می‌دهد، اگرچه هنوز به‌طور قابل توجهی کمتر از سطح قبل از سال‌های همه‌گیری کووید است. با نرخ فعلی فروش، این موجودی معادل عرضه ۴.۶ ماه است که همچنان کمتر از معیار شش ماههای است که برای یک بازار متعادل سالم در نظر گرفته می‌شود.
وجود خانه‌های بیشتر در بازار منجر به معاملات ارزان‌تر برای خریداران نشد. قیمت میانه خانه‌های فروخته شده در ماه ژوئیه ۴۲۲,۴۰۰ دلار بود که ۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته و بالاترین قیمت ثبت‌شده برای ماه ژوئیه است. با این حال، سرعت رشد قیمت در حال کند شدن است.
لارنس یون، اقتصاددان ارشد انجمن ملی متخصصین املاک، خاطرنشان کرد که بهبود بسیار ناچیز در مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن به‌تدریج در حال افزایش فروش خانه است. او همچنین اشاره کرد که رشد دستمزدها اکنون از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته است که به خریداران اگرچه نه زیاد، اما مقداری فضای تنفس می‌دهد. یون همچنین گفت که فروش آپارتمان‌ها (کندو) در جنوب کشور، جایی که قیمت‌ها در طول سال گذشته در حال کاهش بوده‌اند، افزایش یافته است. اما این کاهش منطقه‌ای به اکثر خریداران در سطح ملی کمک نمی‌کند.
فروش در بخش بالای بازار همچنان قوی‌ترین عملکرد را دارد. خانه‌های با قیمت بیش از یک میلیون دلار شاهد افزایش ۷.۱ درصدی فروش نسبت به سال قبل بودند. از سوی دیگر، معاملات خانه‌های بین ۱۰۰,۰۰۰ تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار ۰.۱ درصد کاهش یافت و خانه‌های زیر ۱۰۰,۰۰۰ دلار نیز کاهش شدید ۸ درصدی را تجربه کردند.
بازگشت سرمایه‌گذاران درحالی‌که خریداران اولیه کنار کشیده‌اند
خانه‌ها مانند سابق به سرعت به فروش نمی‌روند. در ماه ژوئیه، فروش یک ملک به طور متوسط ۲۸ روز زمان برد که نسبت به ۲۴ روز در سال قبل افزایش داشته است. در همین حال، سهم خریداران اولیه از کل فروش تنها ۲۸ درصد بود که از ۳۰ درصد در ماه ژوئن و ۲۹ درصد در ژوئیه سال ۲۰۲۴ کمتر است. این کاهش نشانه دیگری است که هزینه‌های استقراض رو به رشد، خریداران سطح پایه را از بازار خارج می‌کند.
با این حال، سرمایه‌گذاران در حال ورود هستند. آن‌ها در ماه ژوئیه ۲۰ درصد از کل فروش را به خود اختصاص دادند که در مقایسه با ۱۳ درصد در دوره مشابه سال قبل افزایش محسوسی دارد. این افزایش ممکن است با عرضه فزاینده فهرست‌های فروش مرتبط باشد که می‌تواند فرصت‌هایی را برای خریداران دارای نقدینگی که به دنبال معامله هستند ایجاد کند.
یون به سهم ۳۱ درصدی معاملات نقدی اشاره کرد که از ۲۷ درصد در سال قبل افزایش یافته است و این سطح را به طور غیرمعمول بالا خواند و خاطرنشان کرد که سودهای حاصل از بازار سهام یا ثروت مسکن موجود می‌تواند پشت این تغییر باشد.
حتی با وجود فهرست‌های فروش بیشتر، اکثر آمریکایی‌ها هنوز توانایی خرید ندارند. گزارشی از Realtor.com در ماه اوت گفت که تنها ۲۸ درصد از خانه‌های موجود در بازار در محدوده قیمتی قابل دسترس برای یک خانوار متوسط قرار دارند. حداکثر قیمت مقرون‌به‌صرفه برای یک خانوار معمولی به ۲۹۸,۰۰۰ دلار کاهش یافته است که نسبت به ۳۲۵,۰۰۰ دلار در سال ۲۰۱۹ کمتر است. علیرغم افزایش ۱۵.۷ درصدی درآمد میانه از آن زمان، قدرت خرید حدود ۳۰,۰۰۰ دلار کاهش یافته است.
دنیل هیل، اقتصاددان ارشد Realtor.com گفت: حتی با رشد درآمدها، نرخ‌های بهره بالاتر قدرت خرید واقعی خانوار معمولی آمریکایی را تحلیل برده است.
این بحران مقرون‌به‌صرفه بودن تأثیر جدی می‌گذارد. یک مطالعه جدید از مرکز مطالعات مسکن هاروارد (Harvard’s Joint Center for Housing Studies) گفت که فشار ترکیبی ناشی از افزایش قیمت‌ها و نرخ‌های بالا، فعالیت خرید مسکن را به پایین‌ترین سطح از اواسط دهه ۱۹۹۰ رسانده است.
